疫情反复和房地产行业下行影响下，经济下行压力依然明显，前期货币政策加大实施力度尚未充分传达到实体经济。此外，去年12月央行下调金融机构准备金率0.5个百分点，释放中长期资金1.2万亿元，下调后金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。今年以来中央频繁释放维稳信号，各地亦在积极因城施策，优化调整楼市政策。其中，临港公布了2022年人才住房政策重点支持单位。
近期，国内疫情多发，叠加经济下行压力，继上周国常会提出“要适时灵活运用再贷款等多种货币政策工具”后，本周国常会再提“适时运用降准等货币政策工具，向实体经济合理让利”。
4月13日，国常会决定，针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。
近期，从国常会到经济形势专家和企业家座谈会，多场重要会议均释放出宏观政策要靠前发力、适时加力的明确信号。市场也在热议，货币政策操作时点是否临近。
值得注意的是，本周五央行将进行MLF操作，市场高度关注MLF利率是否会调整。在降准大概率落地及中美利差倒挂的背景下，4月MLF降息的概率较低。
降准对房地产市场影响几何 ?
疫情反复和房地产行业下行影响下，经济下行压力依然明显，前期货币政策加大实施力度尚未充分传达到实体经济。
此次国常会指出，部署促进消费的政策举措，助力稳定经济基本盘和保障改善民生;决定进一步加大出口退税等政策支持力度，促进外贸平稳发展;确定加大金融支持实体经济的措施，引导降低市场主体融资成本。同时指出，针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业，个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。
中国民生银行首席研究员温彬表示，在当前经济发展面临三重压力和总需求不足情况下，采取适时降准的措施，有利于稳定市场预期，增强市场主体信心，改善和扩大总需求，为稳定宏观经济大盘、保持经济运行在合理区间创造了积极条件。同时，降准还可以优化银行体系资金的期限结构，释放长期流动性，降低银行负债成本，有助于鼓励和引导金融机构扩大信贷投放、持续降低实体经济融资成本。
从数据来看，3月新增人民币贷款总量好于预期，贷款结构仍不理想，企业和居民融资需求偏弱。
东方金诚首席宏观分析师王青判断，下一步按照稳增长“政策措施靠前发力，适时加力”的要求，二季度降准降息的概率在加大。其中，降准能够切实提升银行放贷能力，而降息则有助于激发实体经济融资需求，同时也是缓解楼市下行的关键所在。
浙商证券首席经济学家李超认为，疫情加剧经济基本面的不确定性，经济下行压力加大，当前货币政策仍以稳增长为首要目标，发力重点是信贷，信贷是宽信用最有效手段，是推进企业扩大资本开支、防止金融空转的有效途径。
向前追溯，3月初，“扩大新增贷款规模”这一表述首次出现在政府工作报告中。“体现政策层对于稳信贷、稳信用的决心，二季度仍有降准概率。”李超称。
此外，去年12月央行下调金融机构准备金率0.5个百分点，释放中长期资金1.2万亿元，下调后金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次如果全面降准，或将释放超万亿元资金，金融机构可以发放的贷款总量增加。一方面，降准有利于增加市场资金流动性，在当前满足合理资金需求的要求下，购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好地支持，对房地产市场形成一定利好;另一方面，当前宏观政策发力对稳定市场预期亦将产生积极效果。
当前房地产市场仍处于深度调整阶段，购房者置业信心尚未明显修复，房地产行业各个链条循环仍然不畅，房地产市场销售回暖是打破地产僵局的重要一环。今年以来中央频繁释放维稳信号，各地亦在积极因城施策，优化调整楼市政策。从政策措施上看，除了降准外，降低购房者的购房门槛和购房成本的政策仍需继续发力，调整不合时宜的调控政策，提高购房者的购房意愿和能力，来对冲疫情反复带来的不确定性，如调整“认房又认贷”标准、降低房贷利率、优化购房社保年限要求、调整限售年限畅通置换链条等，在此过程中，仍需多地发力形成群体效应，提振市场信心。随着更多城市优化调控政策，市场预期或逐渐改善，部分热点一二线城市市场有望率先恢复，但市场的恢复节奏仍有赖于疫情防控的效果。
除此之外，部分企业出现债务违约，进一步加剧了购房者的观望情绪，企业端的支持政策亦需要跟进，如加大对底层资产较好的房企或有价值企业的扶持力度，为企业债务展期提供支持等。
风向标意义来了，上海也出手稳楼市
4月13日，上海临港新片区官方网站公示，最新人才住房政策的通知。
临港新片区管委会组织对临港新片区人才住房政策操作口径进行了优化调整。
其中，临港公布了2022年人才住房政策重点支持单位。同时，2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月!
广东省住房政策研究中心高级研究员李宇嘉告诉证券时报记者，上海临港此次政策调整主要有两个亮点：一是缩短人才认定的工作年限，从一年调整为3或6个月，即工作三个月，即可申请认定为人才，然后就有了购房资格;二是人才认定有效期拉长，认定程序简化，目的是将更多的符合条件的人才认定为人才，赋予其购房资格。
对于上海临港政策调整的原因，李宇嘉认为，一是国家层面明确促进房地产良性循环、满足合理住房需求，近期市场因疫情、预期而明显下行，对区域市场良性循环有较大冲击，需要政策实时调整，临港属于上海外围，供应量大，需求下行，需要实时调整政策;二是国务院近期明确，要出台有利于市场预期稳定的措施，纾困疫情影响，更加有效支持实体经济发展，临港属于自贸区新片区，重点发展新兴产业，房地产对区域开发、基础配套的支撑力度很重要。三是近期国家也大力部署促进住房消费，研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平。临港属于新市民比较集中的区域。
“继苏州、南京后，上海临港也放松限购，这说明整个房地产市场调控放松进入到一个新的阶段。从之前的菏泽、郑州、哈尔滨，逐渐进入到核心二线城市苏州、南京，现在上海也开始了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报记者采访时说，上海今年受疫情影响，楼市压力比较大，人才购房政策的放松，对楼市是利好政策，能够改变市场预期、提振市场信心。
热点城市外围稳楼市信号或成趋势
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来，已有超过超70个城市出台楼市松绑政策，政策松绑内容主要涉及到放松限购，取消/放松限售，降首付比例，降房贷利率，公积金贷款优惠，购房补贴，房企资金支持。特别是像郑州、福州、哈尔滨、兰州、南京等省会城市放松限购、限售尤为惹人关注。
此次上海此次限购松绑跟南京一样，是从外围区域开始的，并且上海此次是对外围区域的特定人群进行松绑。
对此，李宇嘉接受证券时报记者采访时表示，现在热点城市的调控被要求遵循“有所为、有所不为”的状态，南京选择先将外围两区的需求放开，逐步给市场加量，引导预期，再看疫情的情况、市场预期和购买力的恢复情况，再进行下一步动作。上海也是选择在临港这样的外围正在大开发的区域，并且释放人才购房限定在了重点支持单位中的人才，符合临港自贸区发展的产业序列，将产业、新城开发、区域配套、新市民就业和安居、新兴城镇化等综合起来了。他认为，热点城市这种外围的松绑是一个必然趋势。
对于未来的政策走向，李宇嘉认为，热点城市开始纠偏政策，一方面应对疫情、经济下行冲击，另一方面促进消费释放、促进行业循环，助力实体经济和稳增长诉求，但同时也要贯彻“房住不炒”，也就是热点城市政策松动必须要将“房住不炒”和促销费、促稳定结合起来。政策调整是可以的，但要精准研判选择哪个区域调整，怎么调整，为后面留足空间，如果一一股脑儿退出，可能会造成市场大起大落。
另有统计显示，仅4月份以来，就已经有15松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容，政策松绑的密集程度可见一斑。
如果说此前的松绑城市主要局限于三四线城市，那么如今已经扩大到热点二线城市就足以令人感叹，房地产市场到底怎么了?未来又将如何?调控松绑还会继续吗?
4月13日，经济日报发表文章《着力促进住房消费健康发展》回应了近期各地的楼市松绑政策。从官方传递的信息来看，基本上是对这些政策的肯定。
1、肯定了各地政策调整，防止市场大起大落，调整政策有必要。
经济日报认为，房地产政策的调整是各地落实房地产调控主体责任，因城施策促进房地产市场平稳健康发展的体现。楼市不仅要防止市场大起，同样也要防范大落。“当市场形势出现变化，调控政策随之调整是有必要的。”
可见肯定了各地的政策调整行为，只要坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位底线，因城施策促市场平稳健康发展，一些过紧的手段适度放松符合具体问题具体分析的规律，并不会违背原则。
2、肯定了房地产的支柱地位和对经济的带动作用，有利于大盘稳定。
尽管这些年在逐步摆脱对房地产的过度依赖，不过这是一个抽丝的过程，不可能一蹴而就，所以，实际上，房地产对经济增长的贡献依然不容忽视。
经济日报认为，“房地产市场在经济发展中的支柱地位没有变，其带动作用强，对于稳定经济发展和防范风险都有至关重要的作用，通过调整政策促进市场平稳健康有利于地方经济发展，有利于稳定宏观经济基本盘。”
大家对此不难理解，为什么一边放松过紧的楼市政策，一边又要强调房住不炒的底线呢?目的很简单，就是希望房地产能在平稳中过渡，不仅不能出大问题，而且还得对稳定宏观经济大盘起到关键作用。同时，房地产对上下游产业的影响是巨大的，这也是稳定房地产的意义所在。
3、肯定了稳定住房消费，更好满足刚需和改善性住房需求，房地产行业依然大有可为。
为什么坚持房住不炒?严厉打击炒房?不怕影响房地产对经济增长的贡献吗?首先，房地产已经从过去的高速增长向高质量发展转变，预期本来就是有所降低的，无可厚非。另外，打击炒房不是说就没有购房需求，而且刚需和改善性合理住房需求是保障房地产更加健康的基础。
经济日报认为，当前，促进住房消费健康发展，政策仍须进一步发力。应进一步落实金融支持政策，更好满足刚需和改善性住房需求。各地在过去房价过快上涨时采取的限购、限贷、限售等临时性措施，如果阻碍刚需和改善性需求释放，应该及时调整。
而且稳住房消费跟“房住不炒”也并不矛盾，满足购房者购置首套房和改善需求的前提是不能过度加杠杆，不能给投机性需求大开方便之门。时下楼市低迷很大的原因在于购房者信心不足，担心难交房，担心“高位站岗”。
“对于未来，应坚定信心。房地产业回归民生属性和租购并举后依然大有可为。”比如保障性租赁住房、城市更新以及老旧小区改造等都可以拉动经济增长。也为房企转型提供了思路和方向。